情報誌CLIENT2023年2月号では、スタッフ退職に係る住民税の切替手続きやスマホアプリ納付の開始についてのご案内を掲載しております。
その中から、「小規模宅地等の軽減税率について」の記事を本ページでご紹介いたします。

小規模宅地等の軽減税率について

相続税の計算上、税負担を軽減させる制度として「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」があります。（以下、「小規模宅地等の特例」と言います）
この制度を適用するかどうかで、土地の評価額が大きく変わってきます。
今回は「特定居住用宅地等」・「特定事業用宅地等」・「貸付事業用宅地等」の3つをご紹介していきます。

■ 特定居住用宅地等

亡くなった方が自宅として使っていた土地を、配偶者か同居していた親族、別居親族（家なき子特例という）が相続した場合、土地の評価額を80%減額するという特例です。
この特例は、「小規模」という名のとおり面積に制限があり、その面積は330㎡(100坪)までです。
この特例は土地のみ対象で建物は対象外となります。

【小規模宅地等の特例が使える人】

1. 亡くなった方の配偶者
2. 亡くなった方の同居親族
   住民票が同一ではなく、同居の実態が必要です。
   ※亡くなる前の期間に制限はありませんが、亡くなった後10ヶ月間（申告期限まで）は、そこに住み続けなければいけません。
   ※二世帯住宅の場合、中で行き来ができなかったとしても、同居親族と扱われます。
   　但し、建物が親世帯と子供世帯で区分所有登記がされている場合は、適用外となります。
3. 別居親族（家なき子特例）
   亡くなった方に配偶者も同居している親族もいない場合で、別居している親族が3年以上、第三者所有の建物に賃貸で暮らしている場合は、小規模宅地等の特例が使えます。この持家のない親族の特例を「家なき子特例」と言います。
   「家なき子特例」は、赤の他人から借りている借家のみが対象となりますので、配偶者が所有している持ち家等に住んでいる場合には使えません。
   また、この特例を使う為には、相続が発生した日から10ヶ月間は土地を所有し続けることも要件となります。

◆亡くなった方が老人ホームへの入所により相続時に同居していなかった場合

亡くなった方が老人ホームに入所していた場合でも一定の要件を満たせば小規模宅地等の特例が使えます。

1. 相続開始時点（死亡時点）に介護保険法などに規定する要介護認定などを受けていたこと
2. 老人福祉法に規定する特別養護老人ホームなどに入所していたこと
3. 老人ホーム入所後の自宅を他の用途に利用していないこと

例えば、亡くなった方が老人ホームに入所した後も老人ホーム入所まで同居で生計一にしていた長男が引き続きその家屋に居住していた場合は、本特例が適用になります。
しかし、老人ホーム入所後に空き家となった自宅に、新たに生計別の他の親族が住み始めた場合や、空き家となった自宅を賃貸として 貸し出した場合は、本特例は適用となりません。

◆亡くなった方が長期に入院しており相続時に同居していなかった場合

入院中に亡くなった方の生活の拠点は移転していないため、特例の適用が可能です。
尚、介護療養型医療施設および療養介護を受ける施設も「病院」のため、特例が使えます。

■ 特定事業用宅地等

亡くなった方が営んでいた事業の店舗や事務所の敷地（特定事業用宅地等）をそのまま使用するために相続し、次の要件を満たした場合、400㎡までの範囲で土地の評価額を80%減額します。

1. 相続税の申告期限（10ヶ月間）まで相続した宅地を所有し続けること。
2. 相続税の申告期限（10ヶ月間）まで亡くなった方がやっていた事業と同じ事業を引き継ぎ、事業を営んでいること。

事業が同じかどうかは一般的に日本標準産業分類等で総合的に判断することとなります。
引き継いだ事業を相続後すぐに別の事業に変える場合や事業自体を辞めてしまう場合は、小規模宅地等の特例を適用することはできません。

また、事業の承継者と宅地の取得者が異なる場合、要件を満たさないため特例の適用はできません。
例えば、親から事業を承継したのが兄で宅地を取得したのが弟の場合、適用外となります。

■ 貸付事業用宅地等

亡くなった方がアパートや駐車場などの賃貸用不動産事業をしていた土地（貸付事業用宅地等）についても小規模宅地等の特例が可能です。200㎡までの面積が土地の評価額を50％減額となります。

駐車場が小規模宅地等の特例を受ける要件は、次のとおりです。

1. 建物又は構築物の敷地（アスファルト舗装）であること
2. 相続税の申告期限までにその土地を保有し、貸付事業を継続していること

むきだしの土にロープだけで作ったような青空駐車場は土地の上に建物や構築物がないので小規模宅地等の特例を受けることができません。

※親から診療所を賃借しており、相続後に引き続き診療所の賃貸をした場合

• 個人事業主の場合、所有者と診療所を行う者が同じになるため、貸付事業用宅地等の特例の適用外です。
• 医療法人の場合、所有者は先生個人、診療所を行う者は法人と対象が異なるため、貸付事業用宅地等の特例の適用が可能です。
  注）特例を受けるために法人から受けた地代を不動産収入として申告する必要があります。

【申告について】

「小規模宅地等の特例」を使うためには、必ず相続税の申告が必要になります。
小規模宅地等の特例を使う場合は、>例え相続税が0円であったとしても相続税の申告が必要になり ます。

※小規模宅地等の特例は適用条件が複雑です。幣法人までお気軽にご相談ください。

詳しくはPDFをご覧ください。